Covid-19’un Kira Sözleşmelerine ve Finansal Kiralama Sözleşmelerine Etkisi

Tüm dünyayla beraber ülkemizi de etkisi altına alan Covid-19 virüsünün ardından salgının yayılmasının engellenmesi ve durdurulması için ülkemizde de çeşitli önlemler alınmaktadır. Hükümetin aldığı tedbirler kapsamında; T.C. İçişleri Bakanlığı tarafından bazı işyerlerinin geçici olarak kapatılmasına karar verilmiş ve 15 Mart 2020 tarihinde tüm valiliklere gönderilen ek genelgeyle başlayan süreçte 200.000’den fazla işyeri faaliyetlerine ara vermek zorunda kalmıştır. Küresel bir salgın olarak kabul edilen Covid-19 virüsü salgınının ne yazık ki, ülkemizde de günden güne daha ciddi bir hal alması ile hükümet tarafından alınan tedbirlere de yenileri eklenmeye başlamıştır. Bu kapsamda; 

Covid-19 virüsüyle mücadele ettiğimiz bu olağanüstü dönemde süreç uzadıkça virüs yüzünden baş gösteren ekonomik ve sosyal sıkıntılar kira sözleşmelerini de yakından etkilemektedir. İşyeri kiraları bakımından yukarıda bahsedilen tedbir alınmış olmakla konuyu toplumun büyük çoğunluğunu yakından ilgilendiren bazı kira sözleşmeleri açısından değerlendirme ihtiyacı doğmuştur.

1- İşyeri Kira Sözleşmeleri Bakımından:

T.C. İçişleri Bakanlığının Covid-19 virüsü ile mücadele kapsamında aldığı tedbirlerin başında pek çok işyerinin geçici olarak kapatılması gelmektedir. İşyerlerinin geçici olarak kapatılmasının ardından akıllara genelge ile faaliyetleri zorunlu olarak duran işyerlerinin kira sözleşmelerinin nasıl etkileneceği sorusu oluşmuştur.

26 Mart 2020 tarihinde yürürlüğe giren 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un Geçici 2. Maddesi hükmüne göre;

“1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedelinin ödenmemesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.”

Faaliyetlerini durdurmak zorunda kaldıkları bu olağanüstü dönemde işyeri kiracıları hakkında açılacak tahliye davalarının sosyal ve ekonomik açıdan sebep olacağı ağır sonuçlara engel olmak amacıyla yapılan düzenlemeye göre 1 Mart – 30 Haziran tarihleri arasında işyeri kiralarının ödenememesi halinde işyeri sahibi kiralayanların, kiracıları hakkında tahliye davası açma ve kira sözleşmelerini feshetme haklarını kullanabilmeleri yasaklanmıştır. 

Öncelikle getirilen düzenlemeyle işyeri kiracılarının kira bedelini ödeme borçlarının ortadan kaldırılmadığınıbelirtmek isteriz. Düzenlemenin kira bedelinin bu süreçte ödenmemesine ilişkin olmayıp sadece kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi halinde kiralayan açısından fesih ya da tahliye sebebi olamayacağına ilişkindir. Dolayısıyla işyeri kiracılarının da belirlenen süreye ilişkin kira bedelini ödeme borçları devam etmektedir.

İlgili hükmün çatılı – çatısız fark etmeksizin fakat sadece işyeri kiraları bakımından uygulama alanı bulacağının da altını çizmek gerek. İşyeri kira sözleşmeleri dışında kalan diğer kira sözleşmelerinde kira bedellerinin bu tarihler arasında ödenmemesi hakkında fesih veya tahliye sebebi oluşturmayacağı yönünde mevcut düzenlemeyle getirilmiş herhangi bir yasal koruma bulunmamaktadır. 

2- Konut Kira Sözleşmeleri Bakımdan:

Bir kez daha belirtirsek; işyeri kira sözleşmeleri için getirilmiş düzenleme konut kira sözleşmeleri bakımından uygulama alanı bulamayacaktır. Şu an için konut kira sözleşmeleri bakımından alınmış özel bir önlem yoktur. Ancak 30 Nisan’a kadar genel olarak icra takiplerinin durdurulduğu ve acil işler dışında mahkemelerin de işlem yapmadığı göz önüne alındığında şimdilik en azından 30 nisana kadar ev kirasını ödeyemeyen kiracı hakkında işlem yapılamayacağı açıktır. Fakat sonrasında, bu süreçte ödenmeyen kira bedelleri için geriye dönük olarak işlem yapılmasının ve geçmiş kira borcunu ödemeyen kiracının tahliye edilmesinin önünde herhangi bir hukuki engel bulunmadığına da dikkat edilmelidir.

Hakkında henüz hükümetçe alınmış yasal bir tedbir olmayan konut kiraları için ise; Çin’in Wuhan kentinde başlayıp tüm dünyayı etkisi altına alan ve ülkemizde de işyerlerinin de kapatılmasıyla pek çok insanın sosyal ve ekonomik açıdan yıkıcı bir şekilde sarsılmasına sebep olan Covid-19 virüsünün, “mücbir sebep” sayılıp sayılmayacağını ve dolayısıyla mücbir sebebin hukuki neticelerinin taraflara ne şekilde uygulanabileceği değerlendirebilir.

Doktrin ve uygulama esas alındığında “mücbir sebep”, kişilerin, idarelerin, kuruluşların, sorumluların veya borçluların iradesi dışında ortaya çıkan, öngörülmesi ve önlenmesi mümkün olmayan olaylar olarak tanımlanabilir. Buna göre bir olayın mücbir sebep sayılması için aranan şartlar;

  1. Mücbir sebebin tarafların iradesi dışında gerçekleşmiş olması,
  2. Sözleşmenin kurulduğu tarihte mücbir sebebin öngörülemeyecek olması veya öngörülse bile etkisinin bu denli büyük olacağının bilinememesi,
  3. Alınan tüm önlemlere rağmen mücbir sebebin edimin ifasını imkansız hale getirmesi,
  4. Sözleşmede ilgili olayın mücbir sebep olarak öngörülmüş olması

şeklinde sıralanabilir. Ayrıca Yargıtay’ın mücbir sebep oluşturduğu iddia edilen olayın ülke genelinde etkili olup olmadığı, benzer hukuki ilişkilere etkisi gibi kriterleri de dikkate aldığı görülmektedir. 

Covid-19 salgının, sözleşmeden doğan yükümlülüklerin yerine getirilememesinde, ifa güçlüğü veya ifada gecikme gibi durumlarda mücbir sebep olarak kabul edilip edilmeyeceği her sözleşmenin kendi özelinde, sözleşmenin tarafları, yabancılık unsuru, edimlerin niteliği, ifa yeri, uygulanacak hukuk ve özellikle meydana gelen durumun niteliği ile etkileri gibi unsurlar tek tek dikkate alınarak değerlendirilecektir. Takdir edersiniz ki, ilgili salgın hastalığın yukarıda sayılan unsurlar bakımından etkileri herkese karşı aynı oranda olmayacaktır.

Kanaatimizce, toplumumuzun büyük bir kısmı için Covid-19 virüs salgını mücbir sebep olarak değerlendirilebilecek bir kavram olup mücbir sebep olarak kabul edilmesi halinde kira sözleşmelerine etkisinde taraflar için TBK Madde 138’de yer alan “Aşırı İfa Güçlüğü” gündeme gelecektir.

Aşırı İfa Güçlüğü

TBK Madde 138:

“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır”

TBK Madde 138, genel bir hüküm olup taşınır – taşınmaz kiralarının bulunduğu konut ve işyeri kiraları için de geçerlidir. Madde hükmüne göre;

  1. Sözleşme şartlarında öngörülemez ve olağanüstü bir değişiklik olması,
  2. Bu değişikliğin borçludan kaynaklanmaması,
  3. Değişikliğin ardından yeni durumda tarafların edimleri arasındaki dengenin bozulmuş olması,
  4. Borçlunun henüz ifa etmemiş veya edimler arasındaki dengelerin aşırı derecede bozulmasına yönelik haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması

durumunda edimler arasındaki dengenin aleyhine değişen taraf için sözleşmeyle bağlılık ilkesinin katı bir şekilde uygulanmaması öngörülmektedir. 

Covid-19 virüsü salgının, öngörülmezlik (1) ve borçludan yani kiracılardan kaynaklanmama (2) şartlarını sağladığı şüphesizdir. Fakat ilgili maddenin devamında aranan; edimler arasındaki dengenin hakkaniyete aykırı şekilde borçlu aleyhine bozulması (3) ve borçludan aleyhine oluşan yeni durumda bile borcunu ifa edip edemeyeceği veya borcunun ifasını haklarını saklı tutarak mı gerçekleştirip gerçekleştirmediği her somut olayda olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirmek gerekmektedir. Fakat neticede Covid-19 salgını sebebiyle ekonomik sıkıntıya düşen kiracıların aranan diğer şartları da sağlaması halinde hakimden kira sözleşmesinin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilirler. Uyarlama ile edimler arası dengenin ve hakkaniyetin yeniden sağlanmasının mümkün olmadığı hallerde ise fesih haklarını kullanmaları da mümkündür.

Olağanüstü Fesih

TBK Madde 331:

“Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”

Sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması ile edimler arasında oluşan dengesizliğin giderilemeyeceği taraflar ise bildirim süresine uyarak TBK’nın 331. Maddesi doğrultusunda kira sözleşmelerini feshedebileceklerdir.

3- Leasing (Finansal Kiralama) ve Diğer Kira Sözleşmeleri Bakımından:

Leasing sözleşmeleri için tahliye ve fesih hakkının kullanılmaması yönünden işyeri kira sözleşmeleri gibi hükümet tarafından alınmış özel bir önlem henüz bulunmamakla beraber BDDK’nın 9 Mart 2020 tarihli, 8949 ve 8950 sayılı kararlarıyla Covid-19 salgını ile aldığı tedbirler kapsamında;

  • Finansal kuruluşların özel karşılık ayırması için öngörülen 90 günlük temerrüt süresi, faktoring ve finansman şirketleri için 180 güne, finansal kiralama şirketleri için 240 güne çıkarıldı.

İşyerlerinin de kapatılmasıyla yaşanılan toplumsal ve ekonomik sıkıntının günden güne şiddetlenmesi sebebiyle, Yargıtay kararlarını ve doktrinin yaklaşım tarzını da göz önünde bulundurduğumuzda Covid-19 salgınının pek çok kişi için mücbir sebep olarak kabul edilmesi gerektiğinden yanayız. Dolayısıyla, yukarıda saydığımız şartları taşıyan kişilerin ilgili kanun maddelerine dayanarak diğer türdeki kira sözleşmelerini de haklı nedenle feshetmeleri veya hakimden kira bedelinde, ödeme şeklinde tedbirler alınmasını ve kira sözleşmesinde uyarlama yapılmasını talep etmeleri mümkün olacaktır.

Ne yazık ki, salgınla mücadele edilen bu zorlu günlerde mahkemelerden uyarlama talep etmek veya diğer yasal yollara başvurmak süreci uzatacak, kısa vadede kira sözleşmesinin her iki tarafını da memnun edecek bir sonuca ulaştırmayacaktır. Hal böyleyken, mevcut kira sözleşmesinde beklenmeyen hale ilişkin herhangi bir düzenleme bulunmayan taraflara, dostane bir yaklaşımı benimsemelerini ve iyi niyet kuralları çerçevesinde Covid-19 salgınına ilişkin önlemler sona erene kadar geçerli olacak şekilde kira bedelinde indirim veya erteleme yapılması gibi özel hal ve koşullara göre kira ödeme yükümlülüğünü düzenleyen bir protokol oluşturmalarını tavsiye etmekteyiz. Ayrıca işyerlerinin kapatılması, çalışanların evden çıkamaması, tedarik zincirindeki aksamalar gibi içinde bulunduğumuz sürecin sebep olduğu sıkıntıları da protokolü hazırlarken göz önünde tutmak, taraflar arasındaki ilişkinin korunması ve devamlılığı için en hakkaniyetli çözüm yolu olacaktır.

Covid-19 salgınının en kısa zamanda daha fazla kayıp ve zarara yol açmadan sona ermesini dileriz. 

Ayrıntılı bilgi ve destek talepleriniz için info@artiadalet.net adresinden bizlerle irtibata geçebilirsiniz.

Stj. Av. Yasemin Karademir       Av. Özgün Aksoy